Paragraaf Grondbeleid
Inleiding
Volgens artikel 16 van het BBV bevat de verplichte paragraaf grondbeleid ten minste:
1. een visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma’s die zijn opgenomen in de begroting;
2. een aanduiding van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert;
3. een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie;
4. een onderbouwing van de geraamde winstneming;
5. de beleidsuitgangspunten omtrent de reserves voor grondzaken in relatie tot de risico’s van de grondzaken.
Beleidskader en visie
Het gemeentelijk grondbeleid is geen doel op zich, maar een middel om ruimtelijke- en gemeentelijke beleidsdoelstellingen te realiseren. In de Omgevingsvisie en beleidsnota’s is het gemeentelijk beleid vastgelegd. De gestelde kaders vanuit het grondbeleid zijn hier onderdeel van. De beschikbare ruimtelijke instrumenten geven zowel publiekrechtelijke als privaatrechtelijk mogelijkheden om grondbeleid te voeren.
In 2021 is de Nota Grondbeleid 2021 – 2025 door de gemeenteraad vastgesteld. In deze nota is uiteengezet waar de gemeente Nieuwkoop voor staat, waar we trots op zijn en welke beleidsdoelstellingen we ambiëren. Daarbij zet de gemeente in op situationeel grondbeleid, waarbij de vorm van het grondbeleid passend zal zijn bij de situatie en het vraagstuk. Naast de flexibiliteit en bedachtzaamheid die dit met zich meebrengt kan de gemeente gebruik maken van het volledige instrumentarium van grondbeleid. Bij de koppeling van grondbeleid aan de maatschappelijke thema’s en vraagstukken zijn beleidskaders opgesteld met de uitgangspunten voor de inzet van de gemeentelijke gronden. Om het grondbedrijf beheerst te laten functioneren zijn de processen en verantwoordelijkheden beschreven en toegelicht. Het actualisatieproces, het gemeentelijk grondprijzenbeleid en de risicobeheersing spelen daarbij een belangrijke rol.
De woningmarkt
De ontwikkelingen op de woningmarkt gaan in rap tempo en zijn ongekend volgens de NVM bij de kwartaalcijfers over het eerste kwartaal van 2021. Het aantal woningverkopen is met 6,8% gedaald in vergelijking met het eerste kwartaal van 2020, door onder andere het krappe aanbod. De verkoopprijs van de gemiddelde verkochte woning is in het eerste kwartaal van 2021
€ 385.000. Dit is een stijging van 14,7% ten opzichte van vorig jaar. Echter de regionale verschillen zijn groot, waarbij op het moment de grootste waardestijging plaatsvindt in de noordelijke regio’s. De NVM krapte-indicator, oftewel de verhouding tussen het woningaanbod en de woningtransacties, staat op 1,7. Dit is de laagste stand sinds het begin van de metingen.
Het aantal verkochte nieuwbouwwoningen stijgt gestaag met 14% ten opzichte van vorig jaar. De verkoopprijs van een nieuwbouwwoning is in het eerste kwartaal van 2021 8% gestegen tot gemiddeld € 433.000. Door het hoge kwaliteitsniveau en de strenge duurzaamheidseisen bij nieuwbouw ligt de prijs een stuk hoger dan bij bestaande bouw.
De ABN AMRO, de Rabobank en de ING hebben prognoses over de woningmarkt in 2021 en 2022 gepubliceerd. De verwachting is een aanhoudende prijsstijging van 5 tot 8% in 2021 en daarna een matiging van de prijsstijging tot 4% in 2022. Door de economische schade, een stijging van de werkloosheid en de afnemende activiteit van beleggers zullen de prijzen minder hard stijgen. Echter de lage hypotheekrente, het woningtekort en de verbeterde economische vooruitzichten zorgen vooral in 2021 voor een stijging. De voorspelling is dat de woningverkopen in 2021 met 7 tot 10% en in 2022 met 5% zullen dalen. Dit is al terug te zien in de cijfers van de NVM over het eerste kwartaal.
Het grondprijzenbeleid
Zoals vastgesteld in de Nota Grondbeleid 2021 – 2025 worden de grondprijzen en het grondprijsbeleid jaarlijks voorafgaande aan de actualisatie van de grondexploitatie door het college vastgesteld in een grondprijzenbrief. De grondprijzenbrief bevat de grondprijzen of de methode om de prijzen te bepalen voor het verkopen van grond, waarbij het uitgangspunt is dat de gemeente Nieuwkoop marktconforme prijzen hanteert.
Projecten – looptijd en planning
De komende jaren ligt de focus op het afronden van een aantal lopende projecten zoals het Langeraar Oost en de Verwondering. Het volledig aantal aangeboden vrije kavels in de Verwondering is inmiddels verkocht (onder voorbehoud) en het bebouwen van de kavels gaat vlot. Het bedrijventerrein Schoterhoek II kent veel (lokale) belangstelling en de kavelverkoop vordert goed. Bij project Ter Aar Vernieuwd Verbonden worden voorbereidende werkzaamheden getroffen voor woningbouw in 2022 op de oude scholenlocaties. Het project Buytewech Noord bevindt zich in de planfase van de ontwikkeling, net als een aantal projecten waarvoor nog geen grondexploitatie is geopend zoals de projecten Lindelaan, Teylerspark II, Tochpad/de Dobbe en de Vlinderlocatie. De komende jaren zullen er nog een aantal nieuwe projecten worden opgestart en grondexploitaties worden geopend.
De gemeente heeft de afgelopen jaren een groot aantal vrije kavels verkocht. Volgens de vastgestelde grondexploitaties moesten er per 1 januari 2021 nog 54 vrije kavels worden verkocht, waarvan 31 verkocht onder voorbehoud (de Verwondering) en 23 beschikbaar. De beschikbare kavels zijn onderdeel van het project Buytewech Noord en zijn nog niet in de verkoop. Op dit moment zijn de vrije kavels van alle lopende projecten dus uitverkocht.
Actualisatie van grondexploitaties
Conform de regels van de commissie BBV (notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken 2019) en de vastgestelde Nota Grondbeleid 2021 – 2025 is de gemeente verplicht jaarlijks de grondexploitaties te actualiseren. In deze actualisatie wordt gerapporteerd over de ontwikkelingen binnen de projecten, de planning, het programma en het verwachtte resultaat. Daarnaast is het risicomanagement van groot belang en wordt er aandacht geschonken aan de voorzieningen en reserves. Na vaststelling vormt de herziene grondexploitatie het financiële kader voor de verdere uitvoering van het project. De gemeentelijk eigendommen die mogelijk in de toekomst nog worden ontwikkeld (strategische gronden) zijn in de Materiele Vaste Activa (MVA-s) opgenomen.
Risicomanagement
Om de strategische koers van het grondbedrijf te waarborgen wordt het instrument risicomanagement ingezet. Dit instrument monitort de financiële en inhoudelijke voortgang in de lopende grondexploitaties. Elk project waarin doelen zijn gesteld kent risico’s. In het geval van project- of gebiedsontwikkeling gaat het over risico’s zoals kostenoverschrijdingen, extra kosten, gederfde inkomsten of vertraging. Het doel van de risicoanalyse is het identificeren, waarderen en beheersen van projectrisico’s, zodat we inzicht krijgen in de waarschijnlijkheid van het berekende resultaat in de grondexploitatie.
In de Nota Grondbeleid 2021 – 2025 is vastgelegd dat voor alle lopende grondexploitaties jaarlijks een risicoanalyse wordt opgesteld als vast onderdeel van de actualisatie. Bij de negatieve complexen wordt het bedrag aan onvoorzien dat daaruit komt opgenomen in de Reserve onvoorzien. Bij de positieve complexen wordt dit binnen het saldo van de grondexploitatie opgevangen. In de risicoanalyses worden per risico beheersmaatregelen geformuleerd die er op zijn gericht om het risico te mitigeren (verminderen), te vermijden of te accepteren. Hierbij wordt duidelijk welke risico’s de grootste financiële impact hebben en welke sturing het meeste rendement oplevert.
Parameters
Voor de actualisatie van de grondexploitatie per 1-1-2022 gaan we uit van de volgende voorlopige parameters:
De parameters zijn voorlopig en onderhevig aan eventuele wijzigingen.
Het is gebruikelijk om in de paragraaf Grondbeleid van de begroting de resultaten van de actualisatie van het kalenderjaar daarvoor te nemen. In dit geval van de programmabegroting 2022 de resultaten per 1 januari 2021. Ook in deze paragraaf is dit weer gedaan. Er wordt onderscheid gemaakt tussen positieve en negatieve grondexploitatie complexen.
Resultaten positieve grondexploitaties
Bij de actualisatie van de grondexploitaties per 1 januari 2020 was het verwachte positieve resultaat van de positieve complexen samen, met tussentijdse winstneming, € 8,7 miljoen NCW. De grondexploitatie Buytewech-Noord is per 1 mei 2020 tussentijds geactualiseerd, waarbij het resultaat met € 2,5 miljoen naar beneden is bijgesteld vanwege het aangepaste woningbouwprogramma. Bij deze actualisatie is voorgesteld om de grondexploitatie Land van Koppen af te sluiten (met een positief eindresultaat inclusief tussentijdse winstneming van
€ 551.000). In onderstaande tabel is deze grondexploitatie daarom buiten beschouwing gelaten in de vergelijking.
De positieve complexen met een tussentijdse winstneming kennen een verwacht positief resultaat van € 3,8 miljoen, NCW per 1 januari 2021. De tussentijdse winstneming leidt tot een afroming van het te verwachten positieve resultaat met circa € 1,7 miljoen, NCW per 1 januari 2021. Dit betekent ten opzichte van de actualisatie 2020 een nadeel van circa € 2,1 miljoen waarvan € 0,9 te verklaren is door de winstneming bij deze actualisatie.
Resultaten positieve complexen (met tussentijdse winstneming) 2020 – 2021
Resultaten negatieve grondexploitaties
Bij de actualisatie van 2020 was het verwachte resultaat van de negatieve complexen samen
€ 38,8 miljoen negatief, NCW. Voorgesteld wordt om de grondexploitaties Zuidhoek en Meijepark (met een eindresultaat van € 8.527.000 negatief) en Damstaete (met een eindresultaat van
€ 323.000 negatief) af te sluiten. In onderstaande tabel zijn deze grondexploitaties buiten beschouwing gelaten bij de vergelijking.
Voor de negatieve complexen is er per 1 januari 2021 sprake van een verwacht negatief resultaat van € 30,2 miljoen, NCW. Dit betekent een nadeel van circa € 0,6 miljoen ten opzichte van vorig jaar.
Resultaten negatieve complexen 2020 – 2021
Voorziening nadelige saldi grondexploitaties
Als basis voor het bepalen van de hoogte van de voorziening ‘Nadelige saldi grondexploitaties’ wordt uitgegaan van de eindwaarde van de grondexploitaties.
Sinds de wijziging van het BBV in 2016 heeft de gemeente besloten om de Voorziening voor de negatieve grondexploitaties te berekenen op eindwaarde. Voor de negatieve complexen is per 1 januari 2021 € 31,8 miljoen (eindwaarde) nodig om de tekorten via de voorziening af te dekken.
Vergelijking netto contante waarde en eindwaarde 2020 – 2021
Reserve onvoorzien bij grondexploitaties
Om de hoogte van de Reserve Onvoorzien grondexploitaties te bepalen wordt jaarlijks een risico inventarisatie gedaan. Met een Monte Carlo-analyse is het totaal aan onvoorzien in beeld gebracht. Alleen voor de negatieve complexen leidt dit tot een opname van een post in de Reserve Onvoorzien grondexploitaties.
Per 1 januari 2021 komt de post Onvoorzien uit op € 247.000 . In onderstaand tabel is een
berekening van de post onvoorzien weergegeven.
Overzicht berekende onvoorzien per complex
Reserve winstneming
Op basis van de regelgeving van het BBV (besluit, begroting en verantwoording) is bij de actualisatie 2019 voor het eerst een verplichte tussentijdse winst genomen voor positieve complexen die nog niet werden afgesloten. Dit is gebeurd op basis van de POC-methode (percentage of completion), waarbij de voortgang van het project en de realisatie van kosten en opbrengsten in acht worden genomen. De genomen tussentijdse winst wordt als extra kostenpost opgenomen in de grondexploitatie, waardoor het resultaat van de grondexploitatie wijzigt.
Bij de actualisatie 2020 is door de raad een Reserve winstneming ingesteld waarin de tussentijds genomen winst wordt gereserveerd totdat de betreffende grondexploitatie wordt afgesloten. Dit om jaarlijkse schommelingen door het nemen van (verplichte) winst en het mogelijk daarna verplicht weer moeten terugdraaien van die genomen winst te voorkomen. Bij het afsluiten van een grondexploitatie valt de genomen tussentijdse winst vrij in de Algemene reserve.
Bij de actualisatie 2020 is door een lagere eindwaarde en de gewijzigde rekenregels, met betrekking tot de winstneming, een deel van de geboekte winst van de grondexploitatie de Verwondering teruggedraaid (€ 70.000). Verder is voor de grondexploitatie Land van Koppen een verplichte tussentijdse winst van € 205.000 genomen. Dit resulteerde in een storting van
€ 135.000 in de Reserve winstneming.
Bij de actualisatie 2021 is opnieuw winst genomen. Voor de grondexploitatie de Verwondering gaat het om een winst van € 661.000 en voor de grondexploitatie Schoterhoek II om € 252.000. Daarnaast is de grondexploitatie Land van Koppen per 31 december 2020 afgesloten waardoor de tussentijds genomen winst (€ 205.000) uit de reserve winstneming naar de Algemene reserve is overgeboekt. Het bedrag in de Reserve winstneming was daarmee per 1 januari 2021
€ 843.000.
Weerstandsvermogen
De actualisatie van de grondexploitaties heeft gevolgen voor het weerstandsvermogen dat de gemeente aan dient te houden. De hoogte van het Weerstandsvermogen voor het onderdeel grondexploitaties wordt berekend door toepassing van de IFLO-norm onder aftrek van de Reserve onvoorzien grondexploitaties. De IFLO-norm bestaat uit twee delen:
- 10% van de boekwaarde van de grondexploitaties;
- 10% van de nog te maken kosten in de grondexploitaties.
De totale boekwaarde van de actieve grondexploitaties bedroeg per 1 januari 2021 € 49,3 miljoen. In onderstaand tabel is de opbouw van de totale boekwaarde weergegeven. 10% van dit bedrag komt neer op € 4.926.000. De totale kosten die de gemeente nog moest maken voor het afsluiten van de grondexploitaties zijn geraamd op € 25,1 miljoen, 10% van dit bedrag is € 2.509.000 .
Op basis van bovenstaande gegevens kwam het aandeel in het gewenst weerstandsvermogen voor het onderdeel grondexploitaties uit op € 7.188.000 (€ 4.926.000 + € 2.509.000 - € 247.000).
Per 1 januari 2020 was dit nog een bedrag van € 8.909.000 .
Berekening benodigd Weerstandsvermogen